Dólar a $936 Presiona Tasas Hipotecarias: Claves para Inversores

El dólar a $936 no es solo una cifra en una pantalla. Es la fuerza que, junto a una UF en $39.062, redefine el mercado inmobiliario, aprieta las tasas hipotecarias y separa a los compradores ágiles de los que se quedan esperando una oportunidad que ya pasó.

El debate superficial sobre si comprar o vender dólares me parece estéril. Como inversionista en activos reales, mi radar está en cómo el tipo de cambio y la política del Banco Central de Chile moldean el único refugio tangible: la propiedad. La volatilidad actual no es ruido de fondo; es el escenario donde se escriben las plusvalías de mañana. Ignorar el cruce entre el dólar, las tasas y la UF es el error más caro que puedes cometer.

• El Dato: La UF cerró abril de 2025 en $39.062, una referencia de hierro que ancla precios de departamentos y cuotas hipotecarias mientras el dólar cotiza en $936.
• Por qué importa: Un dólar alto presiona la inflación importada, forzando al Banco Central a mantener o subir la Tasa de Política Monetaria. Eso encarece directamente los créditos hipotecarios, enfriando la demanda y creando una ventana de negociación para compradores con capital propio.
• Lo que viene: Si la Fed estadounidense mantiene su postura dura, el dólar seguirá fuerte. Espera que el Banco Central de Chile responda con tasas altas por más tiempo, impactando los proyectos nuevos y las ventas en barrios emergentes. La demanda se concentrará en propiedades premium, valuadas en UF, como reserva de valor.

UF vs. Dólar: La Carrera Silenciosa que Define Tu Capacidad de Compra

La verdadera pelea no es dólar versus peso. Es la UF contra la inflación, con el dólar como catalizador. Cuando el tipo de cambio se dispara, el Banco Central actúa para evitar que la inflación general se desboque. Esa acción son tasas de interés más altas. Para el comprador de un departamento, ese mecanismo es un golpe directo al bolsillo: el banco te presta menos y te cobra más caro por hacerlo. La ventana de oportunidad se estrecha. Los proyectos inmobiliarios, cuyos costos en materiales (muchos indexados al dólar) suben, no bajan sus precios en UF. Simplemente, se venden más lento. Eso crea espacios para negociar con el dueño directo o con el constructor urgido por liquidez. Hoy, la estrategia no es esperar a que el dólar baje, es buscar la propiedad cuya UF por metro cuadrado esté por debajo del promedio del barrio, asumiendo que podrás financiarla con una tasa que no te ahogue.

"En este mercado, el que mira solo el valor del dólar está ciego. El jugador inteligente cruza tres pantallas: la cotización del dólar, la proyección de la TPM del Banco Central y el valor histórico de la UF en el barrio donde quiere invertir. Ahí está el mapa del tesoro."

Estrategias de Ladrillo y Mortero en Tiempos de Dólar Caro

Olvídate del "mejor momento" abstracto. El momento es ahora, con una lupa en la micro-localización y en tu estructura financiera. Si tienes capital propio significativo, un dólar alto y tasas restrictivas son tu aliado: menos competencia crediticia y mayor poder de presión. Busca propiedades en UF con dueños que necesiten vender, no que quieran vender. Si dependes de un crédito hipotecario, tu cálculo debe ser férreo. Simula cuotas con tasas del 7% o más. ¿La propiedad aún genera un flujo de arriendo que cubra un porcentaje sólido de ese dividendo? Si la respuesta es no, estás especulando, no invirtiendo. La proyección para 2025 sigue siendo de un dólar robusto. Eso mantendrá la presión sobre los costos de construcción y, por ende, sobre el precio de lanzamiento de nuevos proyectos en UF. La brecha entre el stock existente y lo nuevo podría ampliarse. Tu pie inicial, hoy, vale más en poder de negociación de lo que valdrá en seis meses si las tasas no ceden. La pregunta final no es si el dólar subirá o bajará. La pregunta es: ¿tu próxima propiedad está en la lista de oportunidades o en la lista de deseos?