UF Alza y Crédito Hipotecario Fácil: Trampa Inmobiliaria

El Banco Central facilita el acceso al crédito hipotecario, pero la UF y la escasez de stock convierten la compra de vivienda en una carrera cuesta arriba. Tu capacidad de pago real, medida en UF, se enfrenta a un mercado inmobiliario que no baja la guardia.

Este 14 de noviembre de 2025, los números pintan un escenario económico complejo. El dólar se mantiene en $925 y el euro en $1.081, mientras la UF, nuestro verdadero termómetro de los bienes raíces, continúa su ascenso implacable hasta los $39.643. En medio de esto, el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central lanza un mensaje que muchos aspirantes a propietarios podrían malinterpretar: las condiciones para obtener un crédito hipotecario están mejorando. La tentación es grande, pero el inversionista pragmático mira más allá de la tasa de interés.

• El Dato: El stock de viviendas disponibles en la Región Metropolitana muestra una velocidad de absorción que presiona los precios a niveles récord.
• Por qué importa: Un crédito más accesible pierde su valor si el precio del activo sube más rápido, erosionando tu capacidad de compra real y aumentando la deuda final expresada en UF.
• Lo que viene: La presión inflacionaria sobre los costos de construcción y la limitada oferta de terrenos urbanos anticipan que el valor de las propiedades, indexado en UF, mantendrá su tendencia alcista a corto y mediano plazo.

La Trampa de la Tasa Amigable: Cuando el Crédito Gana, pero la UF Gana Más

El IEF señala una relajación en los requisitos y tasas hipotecarias. Para el ciudadano común, suena a luz verde. Sin embargo, esta es solo la mitad de la ecuación financiera. La política del Banco Central busca reactivar un segmento, pero no controla la dinámica de precios del mercado inmobiliario mismo. Aquí es donde entra nuestro norte: la Unidad de Fomento. Los precios de las propiedades, especialmente en la RM, no se fijan en pesos nominales. Se negocian y se reajustan en UF.

Una tasa del 4.5% anual pierde todo su atractivo si la propiedad que quieres comprar hoy a 2.500 UF, mañana vale 2.650 UF. El mayor endeudamiento no está en el interés, sino en el capital principal ajustado por la inflación. Tu pie, calculado en UF, debe ser más grande. Tus dividendos mensuales, también atados a la UF, consumirán un porcentaje mayor de tu sueldo real. Este es el análisis frío que separa al comprador emocional del inversionista informado.

"En un mercado donde el activo escaso se reajusta por UF, un crédito 'fácil' es un arma de doble filo. Te permite entrar, pero el costo de permanencia lo define la inflación de los bienes raíces, no el banco."

Estrategia en Tiempos de Stock Limitado y UF Alza

La escasez de viviendas en la RM no es un dato menor; es el combustible del mercado vendedor. Con menos opciones disponibles, la competencia por cada unidad empuja los valores hacia arriba. Para el que busca casa propia, esto significa que la ventana de oportunidad se cierra rápidamente. La demora en la decisión se paga, literalmente, en UF. Para el inversionista, este entorno exige una selectividad extrema: la rentabilidad futura de un departamento se juega en el precio de compra inicial hoy. Pagar sobre el precio de mercado es un error que la revalorización posterior podría no corregir.

La jugada maestra, entonces, no es correr a firmar el primer crédito aprobado. Es calcular tu capacidad de endeudamiento en UF, proyectando dividendos con una UF en $41.000 o $42.000. Es buscar en comunas con mayor oferta o mayor potencial de desarrollo, donde la presión sobre el precio sea menor. Es entender que estás comprando un activo real, cuya deuda está indexada a un indicador que solo sube. La pregunta final no es si puedes acceder al crédito. La pregunta es si puedes sostener, en UF, la propiedad que ese crédito te permite comprar hoy.